OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募RE72小时是几天，72小时是几天几夜ITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项72小时是几天，72小时是几天几夜目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)72小时是几天，72小时是几天几夜平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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