近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二中国为什么叫兔子国级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副中国为什么叫兔子国(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 中国为什么叫兔子国