近两年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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